Cape Town, Afrika Selatan – Tepat setelah matahari terbit, azan berkumandang di sebuah komunitas di kaki Table Mountain Cape Town.

Dari menara Masjid Auwal – masjid tertua di Afrika Selatan, dibangun pada tahun 1794 – adzan bergema melalui jalan-jalan sempit dan rumah-rumah berwarna cerah di Bo-Kaap, sebuah komunitas yang bersejarah Muslim.

Cerita yang Direkomendasikan

daftar 3 barang

• daftar 1 dari 3‘Misi jiwa’: Orang Afrika-Amerika pindah ke Ghana
• daftar 2 dari 3Aktivis memimpin tur melalui ‘arsitektur TKP’ masa lalu Cape Town
• daftar 3 dari 3‘Ini segregasi’: Meyangkal rencana tembok kejahatan bernilai jutaan dolar di Afrika Selatan

daftar akhir

Namun dibalik seruan akrab yang telah disuarakan selama lebih dari dua abad ini, sebuah perubahan yang lebih tenang sedang terjadi.

Di seluruh pusat Bo-Kaap – dan sebagian besar kota Cape Town – kenaikan harga properti, meningkatnya permintaan investor, dan pesatnya penyebaran sewa jangka pendek memicu kekhawatiran bahwa salah satu lingkungan tertua di kota ini akan perlahan-lahan menghilang.

Warisan dikepung

Bagi fotografer lokal Yasser Booley, perubahan ini terjadi secara bertahap, namun tidak mungkin diabaikan.

“Perubahan terbesar yang saya lihat adalah perlahan-lahan menghambat budaya hidup saya melalui percepatan penjualan rumah kepada individu-individu dengan kekayaan bersih tinggi, yang sebagian besar dari mereka tidak memiliki hubungan dengan tempat atau budaya tersebut,” katanya.

Booley, 50, warga Bo-Kaap generasi kedelapan, tumbuh di lingkungan tempat keluarga besar sering tinggal berdekatan – terikat oleh masjid, sekolah, dan sejarah bersama yang dibentuk oleh budaya, pemerintahan kolonial, dan apartheid.

Saat ini, kata Booley, tatanan sosial berada di bawah tekanan, karena semakin populernya kawasan tersebut di kalangan wisatawan dan investor mulai mengubah kehidupan sehari-hari – mulai dari jenis bisnis yang dibuka di kawasan tersebut, hingga bagaimana rumah digunakan.

Baginya, perubahan tidak hanya terlihat pada siapa yang tinggal di lingkungan tersebut, namun juga pada bagaimana Bo-Kaap dipandang dari luar.

Di pasar properti utama Cape Town, permintaan internasional semakin terlihat. Data dari Seeff Property Group menunjukkan pembeli asing menyumbangkan sekitar 2,8 miliar rand ($168 juta) – kira-kira seperempat dari 11,3 miliar rand ($679 juta) dalam penjualan properti di Atlantic Seaboard dan City Bowl pada tahun lalu.

Dan seiring meningkatnya permintaan dari pembeli kaya, warga mengatakan dampaknya juga terjadi di lingkungan sekitar.

Rumah-rumah yang dulunya menampung generasi-generasi dari keluarga yang sama kini semakin banyak dijual kepada investor asing atau diubah menjadi persewaan jangka pendek seperti Airbnb.

Sementara itu, penduduk yang lebih muda merasa semakin sulit untuk tetap tinggal di lingkungan tempat tinggal keluarga mereka selama beberapa dekade, bahkan ada yang berabad-abad.

“Saya telah melihat generasi saya meninggalkan Bo-Kaap secara massal karena mereka tidak dapat lagi tinggal di sini,” kata Booley. “Ketika generasi muda mempunyai sumber daya untuk membeli di wilayah tersebut, tampaknya terdapat penghalang yang tidak terlihat [to entry].”

Bagi Booley, hal ini menimbulkan pertanyaan lebih dalam: apakah komunitas yang membangun Bo-Kaap masih mampu untuk tinggal di sini.

“Secara budaya, ini adalah keadaan yang mengerikan ketika perjuangan keras nenek moyang kita sia-sia,” katanya.

Booming pariwisata atau tekanan perumahan?

Dalam beberapa tahun terakhir, kebangkitan Cape Town sebagai tujuan wisata global diam-diam telah mengubah perekonomian pasar perumahan di dalam kota.

Pada tahun 2025 saja, kota ini menyambut sekitar 3,3 juta wisatawan internasional, menurut Airports Company South Africa.

Bagi wisatawan, lingkungan yang berada di sekitar City Bowl, seperti Bo-Kaap, telah menjadi pusat perekonomian pariwisata, menawarkan sesuatu yang semakin langka di kota-kota global: sebuah distrik bersejarah di mana budaya, arsitektur, dan kehidupan sehari-hari yang masih hidup berdampingan.

Namun kualitas yang sama telah menjadikan kawasan ini sebagai real estate utama.

Platform persewaan jangka pendek telah mempercepat pelestarian tersebut.

Data dari analisis perusahaan persewaan AirDNA menunjukkan lebih dari 31.000 listing persewaan jangka pendek aktif beroperasi di Cape Town, dengan beberapa konsentrasi tertinggi berada di sekitar kawasan pusat bisnis – 26.000 listing Airbnb saja.

Bagi pemilik properti, keuntungan yang didapat bisa sangat besar. Menurut AirDNA, beberapa persewaan jangka pendek di pusat Cape Town menghasilkan lebih dari 400.000 rand ($24.000) per tahun – seringkali jauh melebihi pendapatan persewaan jangka panjang tradisional.

Sebagai perbandingan, apartemen serupa yang disewa jangka panjang kepada penyewa lokal biasanya menghasilkan antara 12,000 dan 18,000 rand ($720 – $1,080) per bulan – atau sekitar 144,000 hingga 216,000 rand ($8,640 – $13,000) per tahun.

Namun pariwisata hanyalah salah satu bagian dari cerita.

Cape Town juga menjadi magnet bagi pekerja jarak jauh dan digital nomad – para profesional yang mendapatkan gaji dalam mata uang asing yang lebih kuat saat tinggal di Afrika Selatan.

Pada tahun 2024, pemerintah memperkenalkan visa nomaden digital yang memungkinkan pekerja asing jarak jauh yang bekerja di luar negeri untuk tinggal di Afrika Selatan untuk jangka waktu yang lama – sebagai bagian dari upaya untuk menarik bakat, pariwisata, dan investasi internasional.

Tertarik oleh iklim kota, pemandangan, dan biaya hidup yang relatif lebih rendah, banyak orang yang mampu membayar sewa jauh melebihi penghasilan sebagian besar penduduk setempat.

“Pekerjaan jarak jauh dan pembeli internasional telah menempatkan keterjangkauan melebihi kemampuan penduduk lokal,” kata Booley.

Kesenta antara pendapatan lokal dan biaya perumahan sangat besar.

Menurut Survei Angkatan Kerja Kuartalan Afrika Selatan, rata-rata gaji bulanan di Afrika Selatan diperkirakan sekitar 15.000 hingga 18.000 rand (sekitar $800 hingga $950).

Sebaliknya, sewa jangka panjang di pusat Cape Town seringkali melebihi 20.000 rand ($1.200) per bulan, dengan beberapa properti menetapkan harga yang jauh lebih tinggi selama puncak musim turis.

Organisasi advokasi perumahan yang berbasis di Cape Town, Ndifuna Ukwazi, mengatakan banyak pekerja yang mempunyai pekerjaan rendah dan menengah semakin banyak yang dikeluarkan dari pusat kota, meskipun mereka memiliki pekerjaan penuh waktu.

Kesenjangan yang semakin besar antara upah dan biaya perumahan, menurut laporan tersebut, berkontribusi pada peningkatan kelas “pekerja tunawisma” – yaitu orang-orang yang bekerja namun masih belum mampu mendapatkan perumahan yang stabil.

Bagi Asosiasi Masyarakat dan Pembayar Tarif Bo-Kaap (BKCRA), sebuah organisasi komunitas yang mewakili penduduk dan pemilik properti di lingkungan bersejarah tersebut, dampak ledakan properti tidak lagi bersifat teoritis. Hal ini terjadi dari rumah demi rumah, jalan demi jalan.

“Masyarakat tentu saja memandang situasi saat ini sebagai bentuk perpindahan ekonomi,” kata Sheikh Dawood Terblanche, ketua BKCRA.

Ia mengatakan meskipun warga tidak dipindahkan secara paksa berdasarkan undang-undang, bentuk pengungsian yang lebih tenang sedang terjadi – didorong oleh kenaikan harga properti, kenaikan tarif kota, dan biaya hidup yang lebih luas.

Dan ketakutan tersebut bukanlah hal baru.

Pada tahun 2019, ribuan penduduk turun ke jalan Bo-Kaap untuk memprotes pembangunan properti berskala besar yang mereka yakini mengancam lingkungan bersejarah tersebut. Demonstrasi tersebut menarik perhatian nasional dan pada akhirnya membuat kawasan tersebut diberi status Heritage Protection Overlay Zone (HPOZ) – yang dirancang untuk melindungi arsitektur dan pemandangan jalanannya yang khas.

Meskipun penetapan warisan budaya membantu melindungi rumah-rumah berwarna-warni di lingkungan tersebut dari pembongkaran, penduduk setempat mengatakan hal itu tidak banyak membantu melindungi orang-orang yang tinggal di dalamnya.

Sebaliknya, warga mengatakan dampaknya semakin terasa di depan pintu rumah mereka.

“Tekannya sangat kuat dan konstan,” kata Terblanche.

“Warga melaporkan bahwa mereka sering didekati oleh agen dengan perjanjian uang tunai yang tinggi, sering kali ditujukan kepada pemilik rumah lanjut usia dan kelompok rentan.”

Biaya menginap

Bagi sebagian warga, tekanan tidak hanya datang dari investor; Hal ini bermula dari meningkatnya biaya untuk tetap tinggal di lingkungan tersebut.

Ketika harga properti di pusat kota Cape Town meningkat selama dua dekade terakhir, valuasi pemerintah kota pun ikut meningkat. Valuasi yang lebih tinggi berarti harga properti yang lebih tinggi – mengubah rumah keluarga yang dulunya sederhana menjadi aset yang mahal.

Di seluruh Cape Town, nilai properti telah meningkat rata-rata sekitar 10 persen per tahun, secara konsisten mengungguli wilayah metro besar lainnya, termasuk pusat perekonomian negara tersebut, Johannesburg.

Di beberapa daerah, kenaikannya jauh lebih besar: harga properti telah meningkat lebih dari 200 persen selama dekade terakhir, sementara tarif dan biaya daerah telah meningkat hampir 500 persen.

Bagi warga lanjut usia di Bo-Kaap, dampaknya bisa sangat parah.

“Bagi para pensiunan dengan pendapatan tetap, harga properti yang dihasilkan seringkali lebih tinggi dibandingkan pensiun bulanan mereka. Banyak yang terpaksa menjual hanya karena mereka tidak mampu lagi membayar ‘pajak hidup’ di rumah leluhur mereka,” kata Terblanche. Dana pensiun hari tua di Afrika Selatan adalah sekitar 2.190 rand ($115) per bulan, melalui Badan Jaminan Sosial Afrika Selatan – menyisakan sedikit ruang bagi pemilik rumah untuk menangani kenaikan tarif properti kota.

Bagi generasi muda, hambatannya berbeda: akses masuk.

Harga properti di Bo-Kaap telah meningkat tajam selama dekade terakhir, karena permintaan investor dan pariwisata telah meningkatkan nilai properti di pusat kota.

Rumah tingkat awal dengan satu kamar tidur kini biasanya dijual dengan harga antara 2,5 juta hingga 3 juta rand – sekitar $135.000 hingga $160.000 – sehingga kepemilikannya jauh di luar jangkauan banyak keluarga yang sudah lama tinggal di wilayah tersebut. Kurang dari satu dekade lalu, rumah serupa dijual dengan harga sekitar 1,6 juta rand (sekitar $100.000).

Di seluruh Cape Town, keterjangkauan telah melebar secara dramatis. Penelitian mengatakan bahwa lebih dari 90 persen rumah tangga tidak mampu membeli properti di City Bowl, dimana harga rumah meningkat jauh lebih cepat dibandingkan kenaikan upah.

Posisi Kota

Namun pejabat Kota Cape Town mengatakan tekanan yang mempengaruhi lingkungan seperti Bo-Kaap harus dipahami dalam konteks transformasi kota yang lebih luas.

Dalam tanggapan tertulis, juru bicara Kota Luthando Tyhalibongo mengatakan pertumbuhan pesat Cape Town merupakan faktor utama yang membentuk pasar perumahan.

“Keberhasilan Cape Town sebagai sebuah kota telah menyaksikan pertumbuhan populasi hampir satu juta penduduk baru semigrasi dan kekuatan urbanisasi lainnya dalam satu dekade terakhir saja,” katanya, mengacu pada tren migrasi internal warga Afrika Selatan ke kota-kota yang dikelola lebih baik di negara tersebut.

Dia mengatakan keterjangkauan perumahan juga dipengaruhi oleh kondisi perekonomian yang lebih luas.

“Ada krisis pendapatan di Afrika Selatan… Kurangnya perekonomian [opportunities] terus memberikan dampak besar pada tingkat pendapatan dan keterjangkauan sebagian besar rumah tangga.”

Tyhalibongo mengatakan Pemerintah Kota juga berupaya mengatasi warisan tata ruang dari perencanaan kota era apartheid, yang menyebabkan banyak rumah tangga berpendapat rendah tinggal jauh dari pusat per ekonomi. Beberapa keluarga di pinggiran kota masih menghabiskan sekitar 40 persen pendapatan mereka untuk transportasi hanya untuk mencapai tempat kerja.

Pemerintah kota mengatakan bahwa mereka sedang berupaya untuk meningkatkan pasokan perumahan – dalam upaya meningkatkan aksesibilitas terhadap peluang ekonomi. “Dalam dua tahun terakhir, kami telah melepaskan lebih banyak lahan untuk perumahan terjangkau dibandingkan 10 tahun terakhir,” katanya.

Sementara itu, pemerintah pusat mengatakan kebijakan yang bertujuan untuk menarik digital nomad dan investasi asing dirancang untuk meningkatkan pariwisata, belanja negara, dan pertumbuhan ekonomi.

Namun di Bo-Kaap, warga mengatakan tantangannya bukan pada kedekatan dengan peluang, namun meningkatnya biaya untuk tetap tinggal di lingkungan itu sendiri.

Apa yang tersisa

Ketika permintaan akan properti utama di dalam kota terus meningkat, penduduk mengatakan perlindungan warisan budaya telah mengungkap ketegangan yang lebih dalam di Bo-Kaap.

“Warisan hidup dan masyarakatnya tidak dilindungi,” kata Terblanche.

Rumah-rumah Bo-Kaap masih tetap ada – rangkaian warna-warni yang mendaki lereng di bawah Table Mountain – seperti yang telah ada selama beberapa generasi.

Lima kali sehari, azan masih berkumandang dari menara Masjid Auwal, menandai perjalanan waktu di lingkungan yang telah berubah di sekitarnya.

Namun bagi Booley, apa yang hilang jauh lebih sulit untuk dipertahankan.

“Hilangnya lingkungan fisik yang bertanggung jawab atas penerusan dan kelangsungan budaya unik yang terbentuk di bawah bayang-bayang Table Mountain,” katanya.

Lalu, dia berhenti.

“Kenyataannya sudah ada – budaya sedang diserang.”